Nội dung chính
Hộ dân muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư tại khu vực Bình Dương (cũ) sẽ phải gánh chịu áp lực tài chính cao nhất khi bảng giá đất mới của TP HCM có hiệu lực từ đầu năm 2026.
1. Bảng giá đất mới dự kiến – Những con số quan trọng
Theo dự thảo do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM công bố, hệ số giá đất tại các khu vực cũ sẽ tăng đáng kể:
- Trung tâm TP HCM (trước sáp nhập) – tối đa 1,56 lần.
- Bình Dương (cũ) – lên tới 8 lần.
- Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) – khoảng 3,78 lần.
Đây là mức tăng được thiết kế để bám sát mức giá thị trường và giảm chênh lệch “hai giá”.
2. Các nhóm có thể chịu ảnh hưởng
Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định 12 nhóm có khả năng bị tác động, trong đó ba nhóm nổi bật:
a) Hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Đặc biệt là ở Bình Dương (cũ), nơi giá đất dự kiến tăng gấp 8 lần, khiến chi phí chuyển đổi và thuế liên quan bùng nổ.
b) Nhóm được tái định cư và các trường hợp giao đất không qua đấu giá
Giá thị trường sẽ được dùng làm chuẩn tính tiền sử dụng đất, dẫn đến mức chênh lệch phải nộp cao hơn.
c) Các nhóm thuê đất trả phí hàng năm, hộ nghèo và gia đình chính sách
Nhóm này vẫn được hưởng các chính sách miễn, giảm thuế, vì vậy tác động tương đối nhẹ.
3. Hộ dân chuyển đổi đất – Trường hợp thực tiễn
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên đưa ra ví dụ Cần Giờ: một lô đất 230 m² trước đây có giá đất ở 1 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 192 nghìn đồng/m². Thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng. Với bảng giá mới, thuế dự kiến lên tới 2,25 tỷ đồng – tăng gấp 12 lần.
Áp lực này có thể khiến nhiều hộ không thực hiện chuyển đổi hợp pháp, dẫn đến hiện tượng “đất nằm chết” hoặc xây dựng sai phép, làm giảm nguồn đất hợp pháp và đẩy giá nhà lên cao.
4. Doanh nghiệp bất động sản – Tác động ít hơn
Theo Sở, doanh nghiệp bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp vì giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, tách rời bảng giá. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể gặp khó khăn gián tiếp qua mức thuế sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng tăng.
VARS IRE (Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam) nhận định: “Các doanh nghiệp lớn có khả năng tài chính để thích nghi, nhưng các doanh nghiệp nhỏ có thể phải hoãn khởi công dự án do chi phí đầu vào tăng”.
5. Quan điểm chuyên gia và dự báo thị trường
Những nhà phân tích đồng ý rằng bảng giá mới sẽ làm tăng tính công bằng cho các hộ bị thu hồi đất, nhưng đồng thời tạo ra rào cản tài chính cho hộ sở hữu đất nông nghiệp muốn tách thửa.
Nguyên tắc “nước lên thuyền lên” trong bất động sản cho thấy khi giá đất tăng, các khoản thuế và lệ phí liên quan cũng sẽ tăng, làm tăng rủi ro tranh chấp và khiếu nại trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
6. Kết luận
Bảng giá đất mới của TP HCM sẽ mang lại sự minh bạch và giảm chênh lệch giá, nhưng đồng thời đặt gánh nặng tài chính nặng nề lên hộ dân muốn chuyển đổi đất, đặc biệt ở Bình Dương (cũ). Doanh nghiệp bất động sản lớn sẽ ít bị ảnh hưởng, trong khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể gặp khó khăn trong việc duy trì tiến độ dự án.
Những thay đổi này đòi hỏi các bên liên quan – từ cơ quan quản lý, nhà đầu tư đến người dân – cần có chiến lược thích ứng và hỗ trợ chính sách phù hợp để tránh “đất chết” và duy trì cân bằng cung‑cầu trên thị trường.
Phương Uyên
