Nội dung chính
Ưu đãi giảm 70% phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư được xem là “phao cứu sinh” cho hàng ngàn hộ gia đình đang có nhu cầu tách thửa và xây nhà.
Bối cảnh pháp lý: Nghị quyết mới về Luật Đất đai 2024
Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về một số cơ chế tháo gỡ khó khăn thực hiện Luật Đất đai mới, cho phép người dân chỉ nộp 30% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp khi chuyển đổi trong hạn mức quy định. Nếu chênh lệch vượt một lần hạn mức, mức nộp sẽ tăng lên 50%; vượt trên một lần nữa, người dân phải trả toàn bộ chênh lệch.
Điều kiện áp dụng ưu đãi
| Điều kiện | Chi tiết |
|---|---|
| Chủ thể | Hộ gia đình, cá nhân (không áp dụng cho doanh nghiệp hoặc tổ chức kinh tế) |
| Loại đất chuyển đổi | Đất vườn, ao, nông nghiệp trong cùng thửa đã có đất ở; hoặc đất vườn, ao gắn với đất ở đã tách thửa hoặc đo vẽ thành thửa riêng trước 01/07/2014 |
| Thời điểm | Từ 01/01/2026; các trường hợp đã chuyển mục đích từ 01/08/2024 đến trước 01/01/2026 sẽ được tính lại tiền sử dụng đất. |
Ý kiến chuyên gia
Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định: “Sau khi Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới có hiệu lực, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở tăng mạnh. Việc giảm tới 70% phí chuyển đổi là bước đi cần thiết để giảm áp lực tài chính cho người dân, nhất là những hộ gia đình muốn tách thửa hoặc xây nhà mới.”
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản, đưa ra ví dụ thực tế: một hộ dân muốn chuyển 100 m² đất vườn với chênh lệch 10 triệu đồng/m². Trước đây, họ phải trả gần 1 tỷ đồng; sau khi áp dụng ưu đãi mới, số tiền chỉ còn khoảng 300 triệu đồng, giảm 70% so với quy định cũ.
Giới hạn của ưu đãi
Mặc dù ưu đãi giảm 70% mang lại lợi ích đáng kể, nhưng nó chỉ áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình và mỗi thửa đất, gắn với hạn mức giao đất ở của địa phương. Các lần chuyển đổi tiếp theo sẽ phải trả toàn bộ chênh lệch, khiến các nhà đầu tư phân lô bán nền cảm thấy không đủ lợi nhuận.
Ảnh hưởng của việc thay đổi bảng giá đất
Sau khi bỏ khung giá đất, nhiều địa phương (Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM…) đã tăng giá đất nông nghiệp và đất ở từ vài chục đến vài trăm phần trăm. Do đó, dù giảm 70%, mức phí thực tế vẫn cao hơn so với thời kỳ trước Luật Đất đai 2024.
Khuyến nghị cho người dân
- Kiểm tra hạn mức giao đất ở của địa phương trước khi đề ra kế hoạch chuyển đổi.
- Chỉ thực hiện chuyển đổi một lần cho mỗi thửa đất để tận dụng ưu đãi 30%/50%.
- Đối với các khoản đã nộp tiền từ ngày 01/08/2024, liên hệ cơ quan thuế để yêu cầu rà soát và tính lại nếu thuộc diện áp dụng.
Việc nắm rõ quy định và thời gian áp dụng sẽ giúp các hộ gia đình giảm thiểu chi phí, đồng thời tránh các rủi ro pháp lý khi “hợp thức hoá” quyền sử dụng đất.
Ngọc Diễm
