TS Cấn Văn Lực: Bất động sản không được ưu tiên vay vốn – Nguyên nhân và giải pháp

Bất động sản không còn là “đường nhanh” để vay ngân hàng, khiến doanh nghiệp phải đối mặt với mức lãi suất cao hơn.

Bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên vay vốn: Bối cảnh hiện tại

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên vay vốn cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại, nhà ở trung cấp phải chịu mức lãi suất “điểm cộng” so với mức trung bình của hệ thống ngân hàng.

Hệ số K và bảng giá đất: Rào cản lớn nhất của doanh nghiệp

Trong Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest, nhấn mạnh giá đất đang tăng lên tới 700 triệu đồng/m² ở Hà Nội và 600 triệu đồng/m² ở TP.HCM. Khi chưa có hệ số K chính thức, doanh nghiệp không thể xác định chi phí thực tế, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án tới 6 tháng.

Vấn đề thực tiễn

• Giá đất dựa trên bảng giá 2014 nhân hệ số điều chỉnh mới, gây “bùng nổ” chi phí.
• Thiếu hệ số K → không có chuẩn mực để tính toán lãi suất và lợi nhuận.
• Giải phóng mặt bằng chậm trễ, tăng chi phí tài chính.

Nghị quyết 254/2025/QH15: Tháo gỡ vướng mắc trong Luật Đất đai

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, giải thích Nghị quyết 254 đưa ra 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:

1. Tiếp cận quỹ đất

Nhà nước thu hồi đất khi dự án đã hoàn thành ≥75% diện tích và ≥75% người sử dụng, cho phép chuyển giao cho nhà đầu tư tiếp tục triển khai.

2. Thu hồi đất khi bồi thường và tái định cư

Bổ sung trường hợp dự án khẩn cấp, quan trọng quốc gia hoặc dự án tái định cư tại chỗ.

3. Đấu giá và đấu thầu

Cho phép tiến hành khi có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, không cần quy hoạch chi tiết 1/500, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.

4. Áp dụng bảng giá đất đồng nhất

Thay thế việc đồng thời áp dụng bảng giá và giá đất cụ thể; cho phép hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.

5. Cắt giảm thủ tục hành chính

Ví dụ: giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần xin thêm giấy tờ.

Đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo năm

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, đề xuất thêm phương án trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và sử dụng quyền thế chấp đất làm tài sản bảo đảm. Điều này giảm áp lực thanh toán khi lãi suất đang “đi lên” hơn 2% trong 2 tháng gần đây.

Triển vọng lãi suất vay bất động sản 2025‑2026

Theo TS Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 dự kiến tăng 22%, cao hơn mức tăng trung bình 18.5% của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể:

• Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản: +24%
• Cho vay mua, sửa nhà: +14‑15%

Dù nguồn vốn không thiếu (doanh nghiệp bất động sản phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với 2024), tổng dư nợ bất động sản chiếm 24% tổng dư nợ nền kinh tế, nên áp lực lãi suất vẫn kéo lên.

Định danh bất động sản: Giải pháp giảm đầu cơ, nâng minh bạch

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên định danh bất động sản bằng mã số duy nhất, liên kết từ giai đoạn có đất tới khi giao dịch và cấp giấy chứng nhận.

Hệ thống này không chỉ giúp giảm “hai giá”, mà còn cho phép môi giới được định danh cá nhân, tăng trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.

Kết luận và khuyến nghị

Do bất động sản không còn là lĩnh vực ưu tiên vay vốn, doanh nghiệp cần:

1. Thận trọng trong việc định giá đất, chờ hệ số K hoặc áp dụng giá tham chiếu linh hoạt.
2. Theo dõi thực thi Nghị quyết 254 để tận dụng các ưu đãi về quỹ đất và thủ tục.
3. Xem xét hình thức trả tiền thuê đất theo năm, kết hợp thế chấp để giảm chi phí tài chính.
4. Định danh dự án và đất đai để tăng tính minh bạch và hạn chế đầu cơ.

Quyết định của ngân hàng và chính sách tài chính sẽ tiếp tục định hướng mức lãi suất mới cho thị trường bất động sản trong năm 2026.