Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ sau thông tin sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM. Thông tin này đã tạo ra một làn sóng hứng thú trong cộng đồng nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là ở các khu vực vùng ven.

Theo ghi nhận, giá đất nền ở các khu vực vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và Bà Rịa – Vũng Tàu đã tăng mạnh trong thời gian gần đây. Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới, đặc biệt là quy hoạch phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị. Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội đầu tư, thị trường cũng tiềm ẩn nguy cơ về một kịch bản sốt giá ảo.

Nhiều chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng, mặc dù thị trường bất động sản vùng ven đang có những cơ hội đầu tư hấp dẫn, nhưng nhà đầu tư cần phải thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định. Việc tăng giá đất nền quá nhanh và quá mạnh có thể dẫn đến tình trạng sốt giá ảo, gây ra những rủi ro cho nhà đầu tư.

Đặc biệt, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ về quy hoạch và chính sách phát triển của các địa phương, cũng như đảm bảo rằng thông tin về sáp nhập và quy hoạch là chính xác và đáng tin cậy. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần phải đánh giá kỹ về tiềm năng tăng trưởng của khu vực, cũng như khả năng sinh lợi của bất động sản.

Hiện tại, thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang có những biến động mạnh mẽ và tiềm năng lớn, nhưng cũng cần phải được tiếp cận một cách thận trọng và thông minh. Nhà đầu tư cần phải có cái nhìn khách quan và đánh giá kỹ lưỡng về thị trường trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Thị trường đất nền tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, trong hơn 30 năm qua. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng đều có liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng.

Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các vùng Bắc – Trung – Nam đều thiết lập mặt bằng mới. Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã đẩy giá đất nền tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, 148% so với năm 2015. Tương tự, trong đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình đã tăng lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, 114% trong vòng 2 năm.

Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, 28%.

Xét về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay.

Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Nhiều nhà đầu tư tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) hiện đang phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn khi tham gia vào thị trường bất động sản với hy vọng “lướt sóng” và đón đầu sau khi có sự thay đổi về địa giới hành chính. Trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều môi giới bất động sản chào bán các lô đất nền với giá trị lên tới hàng tỉ đồng, tuy nhiên những lô đất này lại không có sổ đỏ. Các môi giới hứa hẹn sẽ hoàn thiện hồ sơ và tiến hành sang tên trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên trên thực tế, đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư rơi vào tình cảnh “chôn vốn” vì mua phải những lô đất vướng tranh chấp hoặc không có sổ đỏ. Anh Nguyễn Văn Phó, một nhà đầu tư đến từ tỉnh Đồng Tháp, chia sẻ rằng anh đã mua một lô đất với giá 1,9 tỉ đồng nhưng đến nay vẫn chưa thể có được sổ đỏ và mảnh đất đó hiện đang bị tranh chấp về thừa kế.

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cảnh báo rằng việc nhà đầu tư xuống tiền để mua những lô đất nền không rõ ràng về pháp lý tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Thông thường, giá của những lô đất không có sổ đỏ chỉ bằng khoảng 70-80% so với giá đất đủ giấy tờ và đang có xu hướng được các “cò đất” đồn thổi để tạo nên sốt ảo, từ đó đẩy giá lên cao nhằm dụ dỗ khách hàng.

Hiện tại, giá đất nền trung bình tại TP Cần Thơ đang ở ngưỡng 31,2 triệu đồng/m2, trong khi đó tại An Giang là 19,7 triệu đồng/m2 và Đồng Tháp là 16 triệu đồng/m2. Mới đây, Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9.6.2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản. Theo đó, yêu cầu các đơn vị có liên quan tiến hành nghiên cứu và rà soát các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản nhằm xác định những tồn tại, bất cập và chưa phù hợp với thực tiễn.

Trước những rủi ro tiềm ẩn, các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ và rõ ràng về thông tin cũng như nguồn gốc của đất. Việc lập vi bằng là một trong những bước quan trọng giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro và tranh chấp về sau này. Đầu tư vào những lô đất nền không có pháp lý rõ ràng cần phải được xem xét một cách kỹ lưỡng và cẩn thận để tránh những hậu quả không mong muốn. Bởi vậy, các nhà đầu tư nên thận trọng và không nên “vung tay quá trán” vào những lô đất không có sổ đỏ.