Nội dung chính
Thị trường văn phòng Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến một sự phân hóa rõ rệt giữa Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, khi giá thuê và tiêu chuẩn chất lượng trở thành những yếu tố quyết định cạnh tranh.
Bức tranh phân hóa thị trường văn phòng 2025
Báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank cho thấy, trong bối cảnh nền kinh tế đang tìm kiếm cân bằng, hai đô thị lớn nhất nước đang đi trên hai con đường khác nhau: TP.Hồ Chí Minh tập trung duy trì tỷ lệ lấp đầy và linh hoạt giá thuê, trong khi Hà Nội đang đẩy mạnh nguồn cung văn phòng cao cấp và tiêu chuẩn xanh.
Giá thuê hạng A và B: So sánh Hà Nội – TP.HCM
Theo số liệu:
- Hạng A: TP.Hồ Chí Minh trung bình 58,9 USD/m²/tháng, Hà Nội 35,8 USD/m²/tháng.
- Hạng B: TP.Hồ Chí Minh 33,2 USD/m²/tháng, Hà Nội 19,7 USD/m²/tháng.
Khoảng cách hơn 20 USD/m² ở hạng A phản ánh mức độ hấp dẫn của các dự án trung tâm TP.HCM, trong khi Hà Nội vẫn đang xây dựng nền tảng giá cho các tòa nhà mới đạt chuẩn xanh.
Nguồn cung và xu hướng xanh
Tổng nguồn cung văn phòng hiện có:
- TP.Hồ Chí Minh: ~1,8 triệu m².
- Hà Nội: ~2,1 triệu m².
Đáng chú ý, hơn 40% diện tích văn phòng tại TP.HCM đã được chứng nhận xanh, tạo ra lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút khách thuê quan tâm đến bền vững.
Nhu cầu và hấp thụ ròng
Năm 2025, mức hấp thụ ròng:
- TP.Hồ Chí Minh: 52.800 m², chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin.
- Hà Nội: 44.300 m², do các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.
Cả hai thị trường đều chứng kiến xu hướng “flight to quality” – khách thuê chuyển sang các tòa nhà mới, vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại và tiêu chuẩn xanh.
Triển vọng 2026 và nhận định chuyên gia
Dự báo nguồn cung mới năm 2026:
- TP.Hồ Chí Minh: +32.000 m² văn phòng hạng A tại khu trung tâm (CBD).
- Hà Nội: +91.600 m², tập trung ở khu Tây Hồ Tây – tiềm năng trở thành trung tâm kinh doanh mới.
Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam, nhận định thị trường văn phòng đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, không còn thu hẹp mà chuyển sang “chọn lọc chất lượng”.
TP.HCM: Các chủ nhà áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt, đáp ứng nhu cầu cao của các công ty công nghệ và logistics, đồng thời tăng cường các ưu đãi để giữ chân khách hàng.
Hà Nội: Sự gia tăng nguồn cung chất lượng cao và tiêu chuẩn xanh đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn, dù tỷ lệ trống ngắn hạn vẫn cao.
Kết luận: Định hình tương lai thị trường văn phòng Việt Nam
Nhìn chung, yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp sẽ quyết định vị thế cạnh tranh của các dự án. Các nhà đầu tư cần chú trọng vào tiêu chuẩn xanh và vị trí chiến lược để nắm bắt cơ hội trong giai đoạn phát triển chọn lọc này.
